Tới đây, người dân có khả năng dùng nhà mặt phố ở thương mại, nhà phố tầng lớp hình thành trong mai sau để thế chấp vay vốn ngân hàng mua ban biet thu lien ke gia re. Tuy ấn định thế, nhưng việc thực hiện cũng không neo đơn giản bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Đặc biệt, các bank lo sợ xúi quẩy có thế xảy ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang biến động.
Các ngân hàng thực thụ vào cuộc?
Theo thông tư liên tịch, được Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng ký ban hành mới đây, từ 16/6, người dân có xác xuất dùng tài sản là nhà ở thương mại và nhà phố ở từng lớp hình thành trong mai sau để vay vốn. Các ngân hàng sẽ cho người dân vay vốn, khi nhận thế chấp của cải này, để mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà mặt phố ở khác của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong dự án đầu tư xây dựng nhà mặt phố ở.
Theo phân tích của cơ quan soạn thảo, ấn định này nhằm đảm bảo nguồn cho vay được thường dùng tập trung, góp phần chấp hành các mục tiêu tiến bộ thị trường bất động sản. Việc cho thế chấp các của cải hình thành trong tương lai cũng sẽ tạo điều kiện cho người dân diện kiến được nguồn vốn để mua nhà, ổn thỏa chỗ ở.
Tuy nhiên, thông tư không điều chỉnh đối với việc thế chấp nhà mặt phố ở hình thành trong mai sau của hộ gia đình, cá nhân dịp chủ nghĩa được xây dựng trên khuôn viên đất (thuộc quyền thường dùng hợp pháp của mình để vay vốn tại các ngân hàng).
Về việc cho người dân thế chấp của cải hình hành trong mai sau để vay vốn ngân hàng, ông Nguyễn Quốc Khánh, Giám đốc CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ cho rằng: Quy định này sẽ giúp thanh khoản của phân khúc tăng lên.
Tuy nhiên, hiệu quả sẽ chỉ có khi các bank thực sự nhập cuộc. “Các hợp đồng chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai đã có chí ít 30% tiền tài các người mua nằm trong đó. Vì vậy, ngân hàng cho vay cũng không phải quá băn khoăn về vấn đề nợ xấu khi chấp hành nhận thế chấp số của cải mới hình thành trên giấy này”, ông Khánh cho biết.
Cầm dao đằng lưỡi
Theo Luật sư Trương Thanh Đức (Câu lạc bộ Pháp chế, Hiệp hội Ngân hàng), trong nhiều năm qua, các CĐT và mua bán BDS đã dựa quá nhiều vào nguồn cho vay tín dụng.
Thực tế cho thấy, khi phân khúc đóng băng, giá cả các bất động sản thế chấp tại bank bị suy giảm mạnh. Không ít ngân hàng đã bị mắc kẹt với số nợ xấu phát sinh từ khối của cải (là BĐS được các doanh nghiệp và người dân thế chấp trước đó). Do đó, việc tiếp thêm vốn cho nhà ở hình thành trong tương lai rất khó.
“Nếu thực hiện thế chấp của cải hình thành trong tương lai, các bank sẽ phải đối mặt với nguy cơ tụt giảm về giá, tính thanh điều khoản của thị trường. Chưa kể nhân tố khả năng của chủ đầu tư. Chỉ cần chủ đầu tư phát triển chậm độ hoặc không có khả năng hoàn thành dự án, ngân hàng sẽ chết lây với các điều khoản thế chấp của khách hàng”, ông Đức nói.
Đại diện pháp chế của một bank thương mại cổ phần tại Hà Nội cũng cho rằng, dù luật cho phép, nhưng các bank sẽ không dễ dàng giải ngân cho các giao kèo chuyển nhượng dạng này. Vấn đề trọng điểm nhất, khi thực hiện nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chính là thanh khoản của các tài sản đó.
“Trong phông nền không ít người dân đang phải cực khổ với các dự án bất động sản rùa, dự án bất động sản phát triển chậm độ nhiều năm nay như Usilk City của Sông Đà Thăng Long, hay đối mặt với hàng loạt đề án có dấu hiệu lường đảo khách hàng của Cty Cổ phần AZ Land tại các đề án Hùng Vương, nhà chung cư CT1 Vân Canh…, việc ngân hàng đổ thêm vốn để nhận các dự án nhà phố ở hình thành trong tương lai không đơn giản”, vị này nhận định.
Đại diện một bank có trụ sở tại Hà Nội cho rằng, việc cho giao dịch, thế chấp nhà hình thành trong mai sau không khác gì cầm dao đằng lưỡi. Với những dự định lỏng lẻo, không rõ ràng về bổn phận của các CĐT như hiện nay, hạn độ xúi quẩy sẽ càng tăng cao, cả với người thế chấp và ngân hàng.Chính vì vậy, nhiều bank sẽ không mặn mà, thậm chí không sẵn sàng cho các vận hành cho vay này.
Theo vị đại diện này, bạn có khả năng bị ngân hàng đòi hỏi bổ sung tài sản thế chấp khi đề án bị phát triển chậm độ hoặc giá của tài sản giảm mạnh do phân khúc đóng băng. Thậm chí, việc bổ sung tài sản thế chấp cũng xảy ra khi giá chuyển nhượng của chung cư bị giảm do chính CĐT khuyến mại bán. Nếu khách không bổ sung được vốn thế chấp sẽ có khả năng bị bank phát mại của cải và bị thiệt hại.
“Với những ấn định của thông tư hiện nay, đối tượng có dính dấp nhất đến việc thế chấp tài sản ngân hàng là CDT thì (quy định) bổn phận lại rất mờ nhạt. Đây là những rủi ro”, ông phân tích.
Theo Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho BDS gần 92.700 tỷ đồng. Trong đó, chung cư tồn khoảng 19.210 căn, tương đương 28.582 tỷ đồng.Tồn kho nền đất nhà phố ở khoảng hơn 9 triệu m2, tương đương 33.880 tỷ đồng ban chung cu nam trung yen gia re. Còn theo NHNN, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản ở mức 266.728 tỷ đồng, tăng 1,8% so với thời khắc 31/12/2013.
Phạm Tuyên
Tiền Phong
